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LITIGACIÓN CIVIL 2018-01-04T15:10:36+00:00

LITIGACIÓN CIVIL

Nuestro equipo de abogados dirigido por el litigante Mario Schilling asesora en estas materias y usted puede solicitar evaluación de su caso al 229555411 o bien enviar un mail a contacto@schillingabogados.com  Este cuestionario es ilustrativo y tiene como fuente la ley fácil de la Biblioteca del Congreso Nacional; sin embargo, en materia legal conviene que recurra a la asesoría experta de los abogados y no a la autoayuda.

¿Puedo llevar a juicio a un arrendatario por deuda de arriendo?

Sí, la ley faculta a un arrendador a entablar un juicio contra el arrendatario de una propiedad si no le ha pagado el arriendo.

¿Cuántos meses de morosidad debería haber antes de hacer una demanda?
La ley da derecho al arrendador a entablar un juicio después de un período entero de mora, o sea, si el pago del arriendo es mensual, basta con un mes sin pago.

¿Qué necesito para presentar la demanda?
El demandante debe primero fijar qué elementos usará para probar la morosidad del arrendatario. Si usa testigos para probar, éstos no pueden ser más de cuatro, cuyos nombres deben estar incluidos en la demanda.

¿Necesito un abogado?
No si el monto del arriendo es inferior a 4 UTM. Para montos superiores se requiere la representación de un abogado.

¿Ante qué juzgado se presenta la demanda?
Juzgados Civiles.

¿El juicio es oral o escrito?
El juicio es verbal, pero las partes podrán presentar minutas escritas relatando los hechos y haciendo sus peticiones.

¿Cuánto demora el juicio?
Los juicios deben ser rápidos. La primera audiencia debe ser máximo cinco días hábiles después de la notificación de juicio. En esa primera audiencia ambas partes deben relatar los hechos, presentar pruebas y tratar de lograr un acuerdo. Si el demandado no puede presentar pruebas de inmediato, lo puede hacer en una nueva audiencia que debe hacerse dentro de máximo cinco días. Luego de eso, el juez tiene un plazo de diez días para dictar sentencia.

¿Es posible llegar a un acuerdo con el demandado?
Sí, durante el juicio el juez llama a las partes a un avenimiento y si no se logra, el juez pedirá las pruebas para él decidir y dictar una sentencia.

Al momento de establecer la demanda ¿se puede solicitar que el arrendatario moroso abandone la propiedad o la vivienda?
Sí, para eso hay un plazo máximo de dos meses. Se puede extender ese plazo, con el criterio de un mes por cada año de arriendo, con un tope de seis meses.

¿Se puede apelar al fallo?
Sí, pero sólo la sentencia de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio. Tras el nuevo fallo no se puede apelar más.

¿Se puede exigir a un arrendatario moroso el pago de cuentas de servicios (luz, agua, gastos comunes y otros)?
Sí, el arrendatario debe pagar todas las cuentas morosas incluso en el período en que dure el juicio, hasta que se pague todo lo adeudado o se entregue la propiedad al arrendador. El arrendador además puede notificar a las compañías de que hay una demanda en curso, por lo que el demandado queda como único responsable del pago de las cuentas.

Si el deudor es obligado a pagar, ¿debe hacerlo con intereses por el atraso?
Sí, el interés será la variación de la UF entre la fecha en que el pago debió hacerse y la fecha en que efectivamente se hizo.

Una vez finalizado el juicio ¿se puede solicitar que el arrendatario moroso abandone la propiedad o vivienda?
El juez puede dictar como sentencia que el arrendatario entregue la propiedad  en un plazo máximo (contando solicitudes de prórroga) de quince días. Si llegado el día el arrendatario no ha entregado la propiedad, el juez puede ordenar el lanzamiento, que debe ser apoyado por la fuerza pública.
También es posible que el juez declare que la demanda no tiene lugar. En ese caso no se puede presentar una nueva demanda hasta seis meses después, a menos que hayan ocurrido nuevos hechos.

¿Para qué tipo de propiedades rige la ley sobre arrendamiento de predios urbanos?
La ley rige para bienes raíces urbanos. No incluye a los predios superiores a una hectárea y que sean destinados o usados para actividades agrícolas, ganaderas o forestales.

Tampoco se aplica la ley de arriendo a los inmuebles fiscales, viviendas que se arriendan amobladas por temporadas no superiores a tres meses para fines de descanso o turismo, ni a los hoteles o residenciales. No aplica a estacionamientos, ni rige para las viviendas que se arriendan con promesa de venta, sistema conocido como de leasing.

¿Es necesario escribir el contrato?
La legislación chilena no obliga a escribir el contrato. Sin embargo, es aconsejable que quede por escrito, en especial para evitar los conflictos y probar ante tribunales los incumplimientos. Un contrato ante notario, puede contener el valor de la renta, la forma de reajuste, la duración del contrato y en general cualquier otra cláusula que ambas partes acuerden. Puede también incorporar el inventario de los bienes que componen la propiedad.

¿Cómo se denomina a las partes que celebran el contrato?
Arrendador: es la persona que es propietaria del predio o inmueble.

Arrendatario: la persona que hará uso de la propiedad.

¿Qué tipos de contratos existen?
Existen contratos, temporales pactados mes a mes, contratos indefinidos sin fecha de término y contratos a plazo fijo, en que se establece una fecha para el término del arrendamiento.

¿Qué es el desahucio del contrato? 
En general, es recomendable que el contrato señale la fecha de término y las condiciones de renovación.
El desahucio consiste en que uno de los contratantes del arriendo comunica anticipadamente al otro su intención de poner fin al contrato.

¿Cómo puede hacer efectivo el desahucio el arrendador  en los casos de los contratos pactados mes a mes y de duración indefinida?
En estos casos, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.

El plazo para el desahucio es de dos meses, plazo que se cuenta desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.

El arrendatario una vez que se le comunica la decisión unilateral del arrendador puede restituir el bien raíz antes de que termine el plazo y sólo tiene obligación de pagar la renta hasta el día en que se va del inmueble.

¿Cómo opera el desahucio en los contratos de arriendo a plazo fijo?
Si es un contrato por un plazo fijo no superior a un año, y el arrendador quiere terminarlo antes, sólo puede hacerlo judicialmente, mediante una demanda. El arrendatario tiene un plazo de dos meses para dejar el inmueble, desde que se le notifica la acción judicial y debe pagar sólo hasta el día en que deje el inmueble.

¿Puede el arrendador subarrendar? 
En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario en el mismo contrato.

¿Hasta qué momento debe pagar arriendo el arrendador?
Debe pagar la renta y los gastos comunes si los hubiera hasta que efectúe la restitución del inmueble.

¿Qué tribunal es competente para tramitar los juicios por arriendo?
Los procedimientos se llevan ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común. Estos tribunales ven las siguientes materias: desahucio del contrato, terminación del arrendamiento, restitución de de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo, restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador, indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y otros casos que se refieren a las demás cuestiones derivadas de estos contratos.

¿Qué sucede con los servicios básicos mientras esté en tramitación el juicio?
En  los casos de juicio por rentas impagas, se puede notificar a las empresas de servicios para que el demandado sea responsable de dichas deudas,   y evitar otros perjuicios al propietario.

Nuestro equipo de abogados dirigido por el litigante Mario Schilling asesora en estas materias y usted puede solicitar evaluación de su caso al 229555411 o bien enviar un mail a contacto@schillingabogados.com
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